10月17日，上海優(yōu)化住房公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，本市無房、在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房；本市已有一套房、符合改善型認(rèn)定條件，在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房。

【資料圖】

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海公積金新政屬于“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一種，此類政策讓更多人可以享受到首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步降低了購房成本和購房門檻，預(yù)計將對改善或置換客戶起一定積極作用，未來將有更多城市跟進(jìn)。

上海優(yōu)化公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

10月17日，上海市住房公積金管理委員會發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市住房公積金個人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

其中提出，繳存職工家庭名下在上海市無住房、在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房。

繳存職工家庭名下在上海市已有一套住房、符合改善型認(rèn)定條件，在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房。

通知同時提出，繳存職工家庭在全國有未結(jié)清的住房公積金個人住房貸款或者在全國有兩次及以上住房公積金個人住房貸款記錄，不予貸款。同時，停止向購買第二套非改善型住房、第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放貸款的政策維持不變。

本政策自2023年10月30日起施行。

另外，“上海發(fā)布”公眾號對于留言的部分問題進(jìn)行了解答。

1、今年6月已經(jīng)貸款了怎么轉(zhuǎn)換成首套利率？

2、利率是多少？

3、無住房和未使用或已結(jié)清兩個條件需要同時滿足嗎？

4、第二套認(rèn)定為改善住房的具體條件是什么？

利好合理住房消費需求的釋放

對于上海公積金新政，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明一線城市在商業(yè)銀行貸款落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”基礎(chǔ)上，在公積金貸款方面也開始落實此類政策。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明顯放寬。按照上海公積金中心網(wǎng)站過去的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“本市繳存職工家庭名下在本市無住房和公積金貸款記錄的，認(rèn)定為首套住房”。按照此次最新政策，首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為，“繳存職工家庭名下在本市無住房、在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房”。政策變化的地方在于，過去若有公積金貸款記錄，會被認(rèn)定為二套房；而現(xiàn)在如果有公積金貸款記錄但是已經(jīng)結(jié)清的，還是可以認(rèn)定為首套房資格。認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)降低，這也是一種“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策體現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海公積金新政把首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步放寬，對于一些有過公積金貸款但已還清的購房者，其減負(fù)效果是最明顯的。若按照過去的政策，某個購房者還想用公積金貸款進(jìn)行購房，就會被認(rèn)定為二套房，其貸款利率為3.575%，以100萬元公積金貸款30年等額本息計算，月供為4532元。按照新的政策放寬認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，可以認(rèn)定為首套房，可以享受貸款利率3.1%，月供為4270元。如此對比，其月供可以減少262元。上海此次新政，進(jìn)一步降低了購房成本和購房門檻，利好合理住房消費需求的釋放。

另外，二套房公積金貸款條件也有放松。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，按照上海過去的公積金貸款政策，外省市職工在外地有公積金貸款記錄且在上海有住房的，是不能有公積金貸款資格的，即屬于超過二套了。舉例來說，某個購房者在浙江辦理過公積金貸款，在上海已經(jīng)有住房了，其打算在上海再購房，就沒法辦理公積金貸款了，只能商貸。按照現(xiàn)在的政策，如果該購房者在浙江的公積金貸款已經(jīng)還清了，上海本身也有一套住房了，那么其在上海繼續(xù)購房，可以按照第二套改善型住房的標(biāo)準(zhǔn)申請公積金貸款。按照過去的模式，該購房者只能按商業(yè)銀行二套房的貸款利率辦理，即貸款利率為5.25%。而按照現(xiàn)在公積金的二套房貸政策，其貸款利率則為3.575%。具體來看，考慮到上海二套房的公積金貸款最多只能貸80萬元，以80萬元按照30年期等額本息的方式計算減負(fù)情況，其過去的月供為4417元，而現(xiàn)在的月供為3625元，每個月減少了792元。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海公積金新政屬于“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一種，即過去政策下“有貸款記錄”則認(rèn)定為“有貸或二套”，而現(xiàn)在政策下“已經(jīng)還清的”則認(rèn)定為“無貸或首套”。所以可以列為“認(rèn)房不認(rèn)貸”的細(xì)分版本。繼上海商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”操作后，疊加此次政策，對于“商貸+公積金貸款”的操作更加便捷，利好組合貸業(yè)務(wù)的開展。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，此前珠海、惠州等城市已經(jīng)積極推進(jìn)了公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。加上上海此次政策創(chuàng)新，也說明各地公積金貸款政策在進(jìn)一步做優(yōu)化和調(diào)整，此類政策讓更多人可以享受到首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭也認(rèn)為，上海此次政策優(yōu)化了公積金貸款首套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整為首次公積金貸款結(jié)清后再次貸款可執(zhí)行首套標(biāo)準(zhǔn)，同時對于在全國有未結(jié)清的住房公積金貸款，或者在全國有兩次及以上公積金貸款記錄的家庭，不予貸款。繼多個二線城市實行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，上海作為首個實行的一線城市，預(yù)計將對改善或置換客戶起一定積極作用，預(yù)期未來將有更多城市跟進(jìn)。而上海新房在實行商貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，9月新房(不含保障房)成交量環(huán)比增長21.7%，市場熱度有所上升。

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